Wohnen in München und Umgebung - bald unerschwinglich?

Wohnen in München und Umgebung - bald unerschwinglich?

Tobias Wringer

Erstellt | Geändert

Die bayerische Landeshauptstadt München vermarktet sich gerne entweder als Weltstadt mit Herz oder wahlweise auch als nördlichste Stadt Italiens. Ohne Zweifel ist die Metropole an der Isar eines der beliebtesten Touristenziele Deutschlands. Attraktionen wie der Englische Garten, die Frauenkirche oder das weltberühmte Oktoberfest locken Besucher aus der ganzen Welt an. Doch wer in München leben möchte, benötigt einen dicken Geldbeutel. Denn im Ranking der höchsten Immobilienpreise liegt München deutschlandweit klar an der Spitze – weit vor der Bundeshauptstadt Berlin oder anderen Großstädten wie Hamburg, Köln oder Frankfurt. Im Jahr 2021 mussten Käufer für einen Quadratmeter Wohnfläche in München über 9.700 Euro hinblättern – eine kleine Wohnung mit 50 Quadratmetern wird demnach mit einer halben Million Euro veranschlagt.

München als Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen

Im Vergleich zu anderen Städten oder Regionen der Bundesrepublik gilt der Immobilienmarkt in München längst als überbewertet. Dagegen muten die Preise in anderen Gegenden fast schon günstig an. In Hamburg kostet der Quadratmeter etwa 6.500 Euro, in Berlin sogar nur 5.500. Zur Einordnung: Im touristisch vollkommen überschwemmten Landkreis Nordfriesland mit seinen Inseln Sylt und Amrum liegt der Quadratmeterpreis etwa 2.000 Euro niedriger als in der bayerischen Landeshauptstadt. Diese Entwicklung erfasst längst auch den Speckgürtel von Deutschlands südlichster Metropole. Neun der zehn teuersten Landkreise liegen in einem engen Radius um München. Mit anderen Worten – wer darauf angewiesen ist, eine räumliche Nähe zu München aufrechtzuerhalten, muss immer weitere Wege in Kauf nehmen, um noch bezahlbares Wohneigentum in Bayern zu finden.

Vorsicht vor der Erbschaftssteuer!

Doch auch an anderer Front droht Ungemach. Dadurch, dass die Immobilien Jahr für Jahr mit einem höheren Wert taxiert werden, wird das Erben des Elternhauses in München für immer mehr Menschen eine kostspielige Angelegenheit. Ist nämlich der Freibetrag von 400.000 Euro für die Kinder des Erblassers überschritten, bittet der Staat die Erben zur Kasse – auch die nächsten Verwandten. Man kann sich leicht ausmalen, dass die veranschlagten Freibeträge den Wert eines gewöhnlichen Einfamilienhauses – wir sprechen noch lange nicht von Luxusimmobilien – nicht einmal im Ansatz abdecken. Eventuelles Barvermögen ist dabei noch gar nicht eingerechnet. Vielfach bleibt den Erben keine andere Wahl, als das Anwesen zu veräußern oder einen Kredit aufzunehmen, um die angefallene Erbschaftssteuer zu begleichen – ein Paradoxon, das nicht im Sinne des Gesetzgebers sein kann.

Was bringt die Zukunft?

Ein Blick in die Zukunft ist immer mit Unsicherheit behaftet. Generell geht man jedoch davon aus, dass sowohl in München, als auch in den nächstgrößeren Städten im Umland wie Augsburg und Ingolstadt die Preise hoch bleiben werden. Es ist zu erwarten, dass sich gerade in Augsburg die Situation dahingehend entwickelt, dass sich immer mehr Münchner aufgrund des deutlich günstigeren Preisniveaus dort niederlassen und so viele alteingesessene Augsburger aus der Stadt in das weitere Umland vertreiben. Die Frage bleibt, wann der Zeitpunkt erreicht ist, an dem sich die astronomischen Mieten in Verbindung mit extrem gestiegenen Energiekosten als so unerschwinglich erweisen, dass die Nachfrage spürbar zurückgeht. Doch auch der zu erwartende Zinsanstieg könnte etwas Druck aus dem Markt nehmen, weil Investoren dann anstelle von teuren Immobilien auf dann wieder rentable Anleihen zurückgreifen könnten. Auch das milliardenschwere Wohnungsbauprogramm, welches sich die Bayerische Staatsregierung auf die Fahnen geschrieben hat, könnte für Entlastung sorgen.

Tobias Wringer

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